Льготная ипотека помогает строительной отрасли, но «топит» вторичный рынок, а также заманивает жителей столицы в Новую Москву. Интернет-газета «Москва.ру» узнала, на что гражданам дадут ипотечные 6,5% и какие у этой меры подводные камни.
Директор управления элитной недвижимости одной из московских компаний Анна Раджабова отметила, что текущие меры поддержки строительной отрасли направлены прежде всего на первичный рынок массового сегмента, причем на квартиры эконом и комфорт-класса. Так, льготная ипотека под 6,5% предоставляется при сумме кредита не более 8 млн рублей.
«При первоначальном взносе в размере 20% покупатель может приобрести квартиру стоимостью до 10 млн рублей. Доля такого предложения в «старой» Москве составляет 45% в массового сегменте и 11% в бизнес-классе. При этом даже в массовом сегменте средний бюджет покупки выше указанной суммы: к началу мая он достиг 11 млн рублей. То есть чтобы приобрести такую квартиру, покупателю придется увеличить размер первоначального взноса до 27%», — поясняет Раджабова.
Она добавляет, что необходимо также учитывать, что на столичном рынке на массовый сегмент приходится около 48% предложения, на бизнес-класс – 45%. Еще 4,5% предложения занимают квартиры премиум-класса и лишь 2,5% – элитного сегмента. При этом на рынке Новой Москвы почти 90% предложения продается в бюджете до 10 млн рублей, а доля массового сегмента составляет 80%.
«Поэтому вполне логично, что меры поддержки нацелены на самый значительный сегмент недвижимости – массовый. Элитный рынок, напротив, лишен какой-либо поддержки со стороны государства, и сегодня это одна из основных причин сокращения спроса в этом сегменте. Средняя стоимость элитной квартиры составляет 155 млн рублей, то есть привлекать льготную ипотеку покупателям такой недвижимости нет никакого смысла. Других же инструментов поддержания спроса не было предложено, поэтому покупатели не мотивированы к быстрой покупке», — рассказывает Раджабова.
Кроме того, нужно понимать, что обеспеченные клиенты, как правило, уже владеют недвижимостью, и решение жилищного вопроса не стоит перед ними так остро, как перед аудиторией массового сегмента.
Эксперт подчеркнула, что речь идет о поддержке строительной отрасли, поэтому льготная ипотека распространяется именно на первичный рынок. По ее словам, в апреле только два столичных застройщика из топ-20 по количеству продаж продали больше квартир, чем в марте. Остальные же ушли в минус: спрос в проектах упал на 30-70%. Для девелоперов это означает колоссальные потери выручки при сохранении расходов: они продолжают выплачивать налоги, проценты по кредитам, заработную плату сотрудникам.
«Разумеется, в текущей ситуации крайне важно поддержать первичный рынок, чтобы кризис не привел к массовой заморозке проектов и череде банкротств, как это произошло в 2008 году. Между тем все сегменты рынка в той или иной степени пострадали от текущего кризиса. В частности, льготная ипотека не действует при покупке вторичного жилья», — объяснила эксперт.
Раджабова отмечает, что с одной стороны, это может способствовать перераспределению спроса в пользу новостроек, что положительно отразится на строительной отрасли. С другой стороны, стагнация вторичного рынка не позволит быстро найти покупателя тем, кто планировал альтернативную сделку.
