Международный институт экономики и финансов (МИЭФ) предлагает научный метод в решении споров между застройщиками и собственниками. Как подружить две противоборствующие силы и вывести реновацию она новый уровень — в материале интернет-газеты «Москва.ру».
Реализация крупных проектов часто приводит к спорам между жителями и застройщиками. В Москве много подобных болевых точек. Самые острые вопросы вызывает реновация. Начиная с 2017 года, правительство Москвы компенсирует отсутствие частных механизмов административными мерами – программой жилой застройки. Правительство определило список домов на снос и предложило собственникам квартиры в новостройках, при этом решение о сносе здания принимается при одобрении 70% его собственников. Остальные остаются неудовлетворенными.
Что касается частных проектов, то, например, строительство торговых центров не может иметь принудительный характер. Выход для застройщиков тогда только один — договориться со всеми жильцами, что если и удастся сделать, то процесс может растянутся до нескольких лет. Если консенсус не найден, девелоперы вынуждены переносить свои проекты на окраину, что приводит к чрезмерному расползанию городов и росту транспортных издержек.
Отсюда возникает необходимость консолидации собственности. Именно эту проблему решил исследовать доцент МИЭФ Роман Захаренко. Он представил алгоритм, который может позитивным образом повлиять на городскую экономику.
«Оптимальное принуждение при частной консолидации собственности» — концепция, которая должна помочь собственникам консолидируемого объекта выгодно выставить объект на продажу, а при появлении покупателя — поделить вырученные деньги между собой.
На первом этапе применения алгоритма каждый собственник оценивает свою часть недвижимости. После того, как собраны самооценки от всех собственников, каждому назначается компенсация, которая выплачивается в случае продажи объекта.
Однако, если оценка одного из жителей значительно дороже соседской, то назначенная компенсация может быть снижена. Именно в этом заключается принуждение в рамках данного алгоритма.
После решения вопросов с собственниками объект выставляется на свободную продажу. Купить объект может любое лицо, выплатившее установленные компенсации всем жильцам.
Автор исследования считает, что преимуществом предложенного им решения является простота организации и прозрачность процессов. От собственника требуется лишь оценить свою недвижимость, а покупателю — перевести деньги и получить объект.
Все участники сделки освобождены от общения друг с другом, а за все организационные вопросы отвечает государство, которое выступает посредником. Для этого, конечно, должен быть создан специальный надзорный орган.
Вернемся к реновации. Одним из главных недостатков программы является то, что участники никак не могут влиять на выбор чиновников и включить в программу тот или иной объект, в котором действительно заинтересован рынок. Кроме того москвичи сейчас получают не вполне равнозначный эквивалент той квартире, из которой их выселяют, но также не имеют рычагов воздействия. Ну, и стоит ли говорить о прозрачности программы и коррупции?
Роман Захаренко считает, что все эти проблемы можно устранить с помощью его алгоритма консолидации. Так как в таком случае в программу реновации можно будет включить абсолютно любой объект и привлечь к этому частных девелоперов. А компенсация не только ускорит процессы, но и позволит собственникам самостоятельно выбирать условия проживания. Этапы договоренности могут быть открыты и прозрачны для всех участников процесса: все расчеты производятся по очевидной формуле, а выплата покупателем равна сумме компенсаций изначальным собственникам.
