Возбуждено первое уголовное дело из-за установления недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве кадастровой. Инициатором выступил Департамент городского имущества Москвы, ведомство обратилось по этому вопросу в правоохранительные органы.
Поступившее обращение содержало требование привлечь к ответственности лица, причастные к недостоверному определению кадастровой стоимости особняка в Филипповском переулке, д. 13, стр. 1.
В 2016 году кадастровая стоимость особняка, площадь которого составляет 2,27 тыс. кв. м, была определена в размере 622,6 млн рублей. С такой цифрой не согласился владелец данных помещений ООО «Астра семь», он обратился в ООО «Легион-Эксперт» для переоценки. В январе 2018 года компания назвала рыночную стоимость помещений — 275,6 млн рублей.
Благодаря такой оценке «Астра семь» оспорила в Мосгорсуде кадастровую стоимость помещений, привязав ее к «рынку». Тогда судебный эксперт, представитель ООО «Экспертно-правовое бюро» Туева О.В. оценила помещения рядом с Гоголевским бульваром в 279,9 млн рублей.
По решению суда, принятому 11 сентября 2018 года, здания были обесценены более чем в 2 раза. Стоимость уменьшилась с 622,6 млн рублей до 279,9 млн рублей. Владелец помещений такими действиями планировал лишить город справедливых налоговых отчислений.
Департамент городского имущества Москвы выразил несогласие с таким решением суда, в связи с чем и было направлено обращение в правоохранительные органы. Суть его была в требовании привлечь виновных к ответственности.
Сомнения вызывала и корректность данной оценки. В ходе оценивания кадастровой стоимости эксперты прибегли к неверному сравнительному подходу. Объекты сравнивались по базе данных, не подветренной на общедоступных досках объявлений, таких как Cian.ru и Авито.
Кроме того, неверны были поправки на «-20%» на отдельный вход и «-19%» на качественный ремонт у объектов-аналогов без предъявления доказательств отличия качества ремонта на сравниваемых объектах.
Руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман отметил, что благодаря судебному оспариванию кадастровой стоимости можно оценить недвижимость в соответсвии с ее состоянием.
«Установление адекватной, экономически обоснованной цены имущества дает возможность определить достоверные сведения о “кадастре”. Но в ряде случаев вместо того, чтобы давать объективную оценку, эксперты злоупотребляют своими полномочиями и искусственно занижают стоимость недвижимости, вступая в сговор с клиентами», – отметил Гаман.
Он также добавил, что ведомство будет и дальше обращаться с подобными заявлениями в правоохранительные органы.
В итоге было возбуждено уголовное дело по статье № 307 УК РФ — «Заведомо ложные показания, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод».
Адвокат , партнёр коллегии адвокатов Юков и партнеры Топорнина Алина отмечает, что промониторить рынок не составляет большого труда, поэтому создать легальную оценку легко.
«Если у государства появится задача поставить оценщиков в условия, когда они не смогут намеренно занижать стоимость объектов, потому что эту фальсификацию будет легко проверить, ситуация изменится в лучшую сторону. Можно также наложить на оценщиков дополнительную ответственность за некорректное проведение оценки», — отмечает адвокат.
Адвокат, ассоциированный партнер адвокатского бюро «Дмитрий Матвеев и партнеры» Юрий Поспеев при этом выделяет негативные последствия у преднамеренного занижения кадастровой стоимости. По его словам, для бюджета – это снижение налоговых поступлений.
«Для собственника – если в дальнейшем возникнут споры по оценке объекта, могут быть проблемы. Чаще всего кадастровая стоимость намеренно занижается, чтобы снизить сумму налогов на недвижимость и на землю», — заключил Поспеев.
Председатель Центра правовой помощи «Дело жизни», Заслуженный юрист России Иван Соловьев при этом считает, что смысл занижения кадастровой стоимости обычно один – оптимизация налогообложения и сокрытие реального дохода продавца-физлица и налога на прибыль юрлица.
По словам юриста, при занижении кадастровой стоимости покупатель рискует больше, чем продавец. Объясняется это тем, что в случае судебного разбирательства такой человек, в 90% случаев, не будет признан судом добросовестным покупателем. Соловьев отмечает, что для суда будет очевидно, что человек умышленно вступил в сговор с целью сокрытия реальных объёмов сделки. Также частичное осуществление сделки в теневом секторе – это опасность потери денег.
«Судебная практика идёт по пути признания таких сделок недействительными, соответственно продавцу возвращается недвижимость, а покупателю только та суммы, которая указана в официальном договоре. Доказать в суде, что сумма сделки была больше практически нереально. В результате, покупатель останется и без части денег, и без недвижимости», — отмечает адвокат.
При этом он считает, что необходим механизм, который бы сделал занижение кадастровой стоимости невыгодным. Иными словами, экономические и репутационные потери от применения подобных схем должны превосходить их потенциальную прибыль.