Совет Федерации направил в правительство РФ законопроект, предусматривающий постоянную регистрацию в нежилых помещениях как в квартирах жилых домов. Интернет-газета «Москва.ру» узнала, почему руководитель направлений по защите инвестиций юридической компании a.t.Legal Олег Мамонт отнесся к этому предложению скептически.
6 апреля 2020 года пресс-служба Совета Федерации разместила сообщение о том, что разработан проект федерального закона, которым предлагается установить правовой статус «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости.
Законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме». Определяются статус уже построенных апартаментов, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в них. В настоящее время после получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России.
Строительство зданий с апартаментами никогда не запрещалось. Его широкое распространение началось в 2008-2010 годах.
Основными причинами строительства зданий с апартаментами является дефицит площадок под жилую застройку, более дешевое проектирование и строительство, так как апартаменты не должны соответствовать жестким требованиям законодательства, которые предъявляются к жилью, а также отсутствие расходов у застройщика на развитие социальной инфраструктуры.
Застройщики вывели на жилищный рынок коммерческие нежилые помещения как альтернативу обычным квартирам, но по более привлекательной цене, что обусловило высокий спрос на апартаменты.
В то же время продажа апартаментов порождает значительное количество проблем для граждан — невозможность регистрации по месту жительства, невозможность получения господдержки, налоговых вычетов, а также для городов и их других жителей — это в первую очередь нехватка объектов социальной инфраструктуры.
Главное отличие апартаментов от жилых помещений в их правовом статусе. К жилому помещению предъявляются многочисленные требования в сфере конструкций, инженерных систем, санитарно-гигиенические, эпидемиологические требования, требования об уровне шума, освещенности, воздухообмене, к температурному режиму в холодное время года, относительной влажности воздуха и другие. На апартаменты вышеперечисленные требования безопасности жилья не распространяются, они проектируются и строятся в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям.
Поэтому апартаменты могут быть только местом временного пребывания (гостиницы). В связи с этим в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.
Текст законопроекта не опубликован, поэтому неизвестно, какой подход избрали разработчики и учли ли они ошибки предыдущего законопроекта по изменению статуса апартаментов. Он был внесен в Госдуму в июне 2018 года, а в октябре 2018 года снят с рассмотрения после того, как был разгромлен письмом Верховного суда РФ.
ВС отметил целый ряд серьёзных проблем, нарушений прав и потенциальных судебных споров, которые повлечет перевод апартаментов в разряд жилых помещений.
Жилищное законодательство устанавливает, что перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.
Существующие апартаменты, как правило, уже не будут отвечать требованиям к жилым помещениям, поскольку они проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям. Верховный суд предостерег, что это может привести и к конфликту интересов собственников, использующих апартаменты для постоянного проживания, и собственников, использующих нежилые апартаменты для предпринимательской деятельности.
Верховный суд также указал, что в случае придания апартаментам статуса жилых помещений их собственники будут пользоваться всей социальной инфраструктурой наравне с гражданами, приобретшими жилые помещения в многоквартирных домах по более высокой стоимости, поскольку она включает расходы на возведение таких объектов. Это приведет к нарушению прав последних и к дополнительной нагрузке на уже работающие социальные учреждения, отсутствию мест в детских садах, школах, загрузке поликлиник, отсутствию парковочных мест, автомобильным пробкам.
Я скептически отношусь к законотворческим инициативам по присвоению апартаментам статуса жилых помещений, поскольку под прикрытием благих намерений защиты прав небольшого количества граждан-приобретателей апартаментов, а на самом деле в интересах строительного лобби, создаются условия, способствующие нарушению прав значительно большего числа граждан, которые приобретали нормальное жилье.
Пока я не представляю, каким образом правительству и парламенту удастся обойти все вышеперечисленные подводные камни и перевести апартаменты в разряд жилья без понижения требований к качеству и безопасности жилья и без понижения требований об обеспечении жилой застройки детскими садами, школами, поликлиниками, местами для парковок и пр.
