Москва не сразу, но строилась, строится и будет продолжать строиться. Несмотря на всю резиновость, инвесторы стараются искать площадки для новых жилых комплексов внутри МКАД. В этом помогают территории бывших промзон. Земли ЗИЛа, завода «Серп и Молот», Бадаевского пивоваренного и Краснопресненского сахарорафинадного успешно выполняют функции стройплощадок. Эксперты рассказали Mockva.Ru о том, в каких округах застройка идет активнее, отличается ли стоимость жилья в подобных ЖК и чего боятся москвичи, которые туда переезжают.
Где строят?
Меньше всего, что логично, площадей бывших промзон находится в центре Москвы. Заводам необходимо достаточное количество воды, посему они часто воздвигались на берегах рек в самых что ни на есть живописных районах. На этом, кстати, любят делать акцент риэлторы и сами девелоперы.
«Больше всего предложения на территории промзон, порядка 18,4% в 19 проектах, сосредоточено в Северо-Восточном округе. На втором месте – ЮВАО, доля которого достигает 17,3% (20 проектов). На третьем — ЮАО с долей на уровне 15,7% (18 проектов). Меньше всего доля предложения в промзонах находится в ЦАО (3,64%), ЮЗАО (1,89%) и ЗелАО 1,12%», — рассказала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
В СВАО строительство идет на территории промзон «Алтуфьевское шоссе», «Бескудниково», «Огородный проезд» и «Северянин». ЮВАО застраивает «Грайвороново», «Люблино-Перерву» и «Серп и Молот». В ЦАО строят 168 тыс. кв. м. на территории промзоны «Грузинский вал».
По словам Кузнецовой, на территории промзон находится 133 проект бизнес-класса и массового сегмента общей площадью 1,74 млн кв.м, что составляет 76,9% от общего количества площадей в реализации на первичном рынке Москвы. То есть в промзонах расположены три четверти всех московских новостроек.
Что строят?
Что касается сегментирования, то тут эксперты сходятся во мнении, что все зависит от территориального размещения бывших промзон. «Если это Красная Пресня, метро 1905 года или Фили — то ценник будет высокий. Тот же Бадаевский завод имеет прекрасную локацию и очень перспективен. Это жилье класса бизнес», — отмечает член Совета по экологическому строительству Анастасия Семеченко. «На массовый сегмент приходится порядка 50% от общего объема предложения на территориях бывших промзон. Бизнес-класс занимает долю в размере 48%. Оставшиеся 2% приходится на элитный сегмент», — подсчитал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Сколько стоит?
Естественно, что при 75% первичного жилья, расположенного именно на территории бывших промзон, стоимость квартир в них практически не отличается от стоимости в остальной Москве, несмотря на некоторые опасения жителей столицы. «На стоимость квартир, прежде всего, оказывает влияние удаленность от станций метро, удаленность от центра города, а также обеспеченно социальной инфраструктурой в районе расположения», — отмечает Ярослав Дарусенков.
Кроме того, что проекты строительства в таких зонах предусматривают комплексное освоение территории, они еще и расположены в большинстве своем в «старой Москве», куда работать ездит 40% жителей столицы.
«Жилье в бывших промышленных зонах позволяет значительно сократить время, ежедневно проводимое в пути», — пояснил заместитель директора по направлению «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG Ярослав Бычков.
Плюсов становится все больше и они явно нивелируют минусы.
Помимо близости к центру, территории промзон имеют другое транспортное преимущество: практически все стоявшие на них заводы связаны с основными транспортными магистралями. «Многие предприятия располагали огромными земельными участками, что позволяет развивать на них проекты комплексного освоения территорий вместо точечного строительства», — поясняет глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева. Другие подобные комплексы, как правило, строятся в менее привлекательных местах. Эксперты отмечают, что дома на таких землях создаются в едином архитектурном стиле, с продуманной сетью маршрутов и всем спектром инфраструктуры. Жилые комплексы выглядят современно и эстетично.
Что пугает москвичей?
Больше всего при обращении взгляда на бывшие промзоны москвичи беспокоятся по поводу экологической составляющей.
«Однако масштаб этих страхов уменьшается — территория того же «ЗИЛа» успешно заселяется, несмотря на то, что изначально было много опасений, связанных с почвой, зараженной производственными химикатами», — отметила руководитель «БЕСТ-Недвижимость на 1905 года» Оксана Ефименко.
Отмечает опасность «заводского прошлого» в первую очередь для почвы и Ярослав Бычков: «Например, производство цемента ведет к загрязнению почвы ртутью и стронцием, машиностроение оставляет после себя тяжелые металлы, производство пластмассы – серу. Поэтому важнейшей частью подготовки площадки к строительству жилья является очистка почвы».
Застройщики проводят серьезную работу для приведения участков в пригодное состояние. Это требует значительных затрат на рекультивацию, санацию территории, вывоз загрязненного грунта. Девелоперы счастливы получить такой проект в свою копилку, а посему конкуренция достаточно высока. Каждый проект обязательно проходит экспертизу.
«Часто благоустройство проектов на бывших промзонах проводится даже более тщательно и изобретательно, чем в случаях со стандартными площадками. Например, в Европе при возведении жилья на таких землях часто формируют искусственные водоемы, а рядом высаживаются деревья и кустарники», — отмечает глава архитектурного бюро Noor Architects Михаил Беляков.
Близость к центру и транспортная доступность, социальная инфраструктура и современные планировки всего жилого пространства выигрывают у возможной экологической угрозы. Вариантов, как ни крути, всего три: первичка в тьмутаракани, вторичка с сомнительным в условиях повсеместной реновации будущим в пределах МКАД и новостройка в бывшей промзоне. В конце концов большинство москвичей выбирает не стоять в многокилометровых пробках по дороге из дома на работу и смиряется со стройкой по соседству и потенциальным вредом для здоровья.
«Люди хотят получать удовольствие от проживания в дизайнерских уникальных проектах, расположенных при этом в исторических местах, и они готовы за это платить», — резюмирует Оксана Ефименко.