Новые дома вместо пятиэтажек: переезд в комфорт-классе
Сергей ЛЁВКИН: «Мы будем стараться индивидуально работать с каждым человеком»
В последние несколько месяцев в Москве регулярно проходят встречи представителей законодательной и исполнительной городской власти с населением, однако многие так и не могут понять, что такое обещанная реновация, почему пришла пора покидать пятиэтажные дома, что город обещает взамен. Глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин рассказал Москва.Ру, что такое жилье комфорт-класса, почему платить за ЖКХ придется меньше и кто придет в гости в новые дворы.
Новое жилье — новые правила
— Сергей Иванович, главный вопрос, который задают москвичи, еще не определившиеся с решением о переселении: почему мы должны переселяться из домов, в которых выросли мы и наши родители? Какие преимущества мы получим?
— Давайте начнем с того, что пока никто никуда не должен переезжать. Пока что идет выявление мнения жителей, собственников и нанимателей о том, хотят они войти в проект программы или нет. Принимать решение нужно осознанно, понимая, что их ждет с точки зрения самого жилья. При этом хочу отметить, что не город стал инициатором этого проекта. Есть общественное мнение. В последние годы было 250 тысяч обращений на тему устаревшего пятиэтажного фонда, причем из разных районов, от разных категорий жителей. Естественно, и депутаты МГД, и муниципальные депутаты, работающие с людьми, обратили на это внимание. Подключилась Общественная палата города Москвы, разумеется, мы стали на такое многообразие запросов горожан должным образом реагировать.
Кроме того, была и другая причина. В Москве начал работать Фонд капитального ремонта, специалисты которого, придя в пятиэтажные дома, поняли, что там сложно будет выполнить необходимые работы. Дело в том, что в силу технических особенностей пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения сделать капитальный ремонт без отселения жителей практически нельзя, поскольку для этого нужно ломать межквартирные стены, где-то вскрывать полы и другое.
Что мы предлагаем? В последние 18 лет в городе реализуется снос пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, накоплен бесценный опыт работы. Сейчас будет аналогичная программа для домов конца 50-х — начала 70-х годов.
Какие дома будут? Сегодня изменились требования жителей к качеству и комфорту жилья. И условия для реализации другие. Поэтому мэр принял решение, что новое жилье должно быть комфорт-класса.
— Что такое комфорт-класс? Речь идет о ремонте?
— Я считаю, что понятие комфорт-класса не ограничивается тем, что будет внутри квартиры. Среднестатистический человек много времени проводит вне дома с близкими и родными, отдыхая в уютных двориках, играя с детьми на детских площадках, занимаясь спортом… Поэтому комфорт-класс — это собирательное понятие. Для себя лично определил девять обязательных условий.
Первое — это архитектура квартала. Мы предполагаем, что на месте сносимых домов будет квартальная застройка. Жилые объекты будут выстроены по периметру дворовой территории, тем самым создавая приватную территорию для жителей.
Второе — сами дома. Новые дома будут построены из современных конструкций и материалов — преимущественно монолита или панелей нового поколения.
Следующее, согласно нашему анализу, — существующий жилой пятиэтажный фонд по энергоэффективности более чем на 50 процентов не соответствует действующим нормативам. То есть дом потребляет больше тепла и энергии за счет низкой эффективности наружных панелей. У нового дома за счет современных технологий будет другая теплопроводность, на тепло будет уходить меньше денег, соответственно затраты на коммунальные услуги уменьшаться, что для жителей является большим плюсом.
Дома будут соответствовать нормам звукоизоляции, чтобы жизнь была комфортной, без лишних шумов. Первый этаж однозначно будет нежилым — магазины, общепит, аптеки шаговой доступности. Вход будет с уровня отмостки или тротуара — это большие плюсы для пожилых людей, молодых мам с колясками. Все дома будут оборудованы пассажирскими и грузовыми лифтами.
Теперь про подъезд и квартиру. Все окна будут энергоэффективными, теплопотери уменьшатся. Квартиры отделают улучшенными материалами: обои под покраску (чтобы житель мог выбрать любой цвет), ванная комната отделана плиткой, на кухне плитка в месте установки кухонной мебели. Предусмотрим подсобное помещение. Все квартиры с застекленными балконами — человеку не потребуется тратить деньги, к тому же это сохранит выразительность и стилистическое единообразие внешнего вида фасадов. Все инженерные системы будут ремонтопригодны в отличие от систем в пятиэтажках.
Отдельно хочу обратить внимание на безопасность новых домов: их обеспечат системой противопожарной безопасности и дымоудаления. В случае нештатной ситуации сигнал мгновенно передается диспетчерским службам для вызова бригады быстрого реагирования и безопасной эвакуации жильцов.
Кроме того, доступность детских садов, школ и поликлиник изначально закладывается в проект, как и парковочное пространство. Мы предполагаем, что будут подземные паркинги и плоскостные парковки, возможно, вблизи кварталов, при необходимости — многоярусные парковки.
— Вы упомянули о том, что сократятся платежи за коммунальные услуги. Однако многие жильцы пятиэтажек, особенно пенсионеры, боятся обратного: что за жилье большей площади придется платить больше. Как можно объяснить такой феномен?
— Есть такое понятие — сопротивление теплопередачи, которое показывает, какое количество тепла уйдет через квадратный метр ограждающей конструкции при заданном перепаде температуры. В существующем пятиэтажном жилфонде, когда в окне просто стекло или два (не стеклопакет), а наружная панель двухслойная, температуру в квартире поддерживать нужно с большими затратами на отопление. Иными словами, зимой старая пятиэтажка обогревает улицу за счет средств жильцов, а летом в ней очень душно, если нет затенения. Новая современная панель будет ограждать помещение от перепада температуры. Поэтому затраты на отопление будут меньше, следовательно, платежка уменьшится. Кроме того, сейчас тепло рассчитывается по общему домовому счетчику, поэтому площадь квартиры не повлияет на сумму платежа за ЖКУ. Также в квартире установят счетчики холодной и горячей воды — значит, человек сам сможет понять, где сэкономить. Похожая арифметика касается и электричества: ночью тариф меньше, значит, например, стирать можно после определенного времени, если для кого-то критичны эти суммы.
— Насколько новые квартиры будут пригодны для перепланировки? Несущие ли там стены, можно ли будет изменить что-то на свой вкус?
— Это можно будет сделать в соответствии с порядком перепланировки. Межкомнатные перегородки будут изготовлены из штучных материалов — либо газосиликат, либо гипсобетон. Их можно будет, согласовав проект, перенести и перепланировать.
Новые дома будут построены из современных конструкций и материалов — преимущественно монолита или панелей нового поколения.
Соседи в гости будут к нам
— Вернемся к инфраструктуре. Реновация волнует не только жителей пятиэтажек, но и жителей соседних кварталов, все опасаются массовой застройки и отсутствия инфраструктуры для новых жильцов. Что можете ответить на это?
— Есть хороший пример. Недавно был построен современный квартал на Дмитровском шоссе, и жители всех близлежащих домов уже смогли оценить комфорт и уют нового двора — детские площадки, озеленение, спортплощадки — они специально приходят туда отдыхать. Сейчас, если соседи боятся некомфортной жизни, можно в качестве аргумента сказать, что они получат дополнительные преимущества в новых кварталах наравне с теми, кто туда переедет.
Мы будем руководствоваться действующими нормативами относительно профицита или дефицита мест в детских садах, школах и поликлиниках, все это мы будем учитывать при строительстве. Если есть дефицит — ликвидируем, ведь при застройке учитываются и жители близлежащих домов. Кроме того, проведем оценку состояния УДС, изменим маршрутизацию общественного транспорта. Сейчас мэром поставлена задача использовать все территории, озелененные, но неухоженные. Таких зон много, будем вовлекать их в создание рекреационных площадок, спортплощадок, прогулочных зон. Это уже происходит во многих районах Москвы, учтем это и при реновации.
— Расскажите, какими будут новые кварталы по программе реновации? Какие правила используются при их разработке?
— Квартал — это некая территория, ограниченная районными улицами, в которых находится большая группа домов. Сейчас есть предложение разбить понятие квартала на более мелкие составляющие — это будут четыре или несколько домов, стоящих колодцем или каре, в центре которых расположится двор. Несколько кварталов сформируют микрорайон. При этом во дворе не будет школ и детских садов, то есть не будет никаких социальных объектов, а только зона отдыха для проживающих. Вся социальная инфраструктура будет вынесена за пределы квартала в шаговой доступности. Сейчас объявлен конкурс на разработку концепции этих кварталов — планируется учесть весь лучший мировой опыт.
— Будет ли при реновации учитываться опыт других стран, какие примеры будут использованы в Москве?
— Любой опыт нужно смотреть в конкретике. Везде есть свои нюансы, и опыт реновации в других городах нужно смотреть применительно к нашей реальности: какую территорию они реновировали, какую среду, что делаем мы? Конечно, мы возьмем лучшее.
— Очень важный вопрос — озеленение. Одно из преимуществ пятиэтажек — дворы, утопающие в зелени. Какие компенсации будут, каков норматив озеленения в новых кварталах?
— Озеленение будет по тем стандартам, которые реализуются сегодня в Москве. Мы досаживаем деревья там, где они нужны, в случае реновации проект каждого отдельного квартала будет индивидуально обсуждаться, будут приниматься решения. Понятно, все хотят большие деревья. Сразу старые деревья не вырастут.
Вход будет с уровня отмостки или тротуара — это большие плюсы для пожилых людей, молодых мам с колясками.
Пока рано давать конкретные прогнозы
— Вернемся к тому, что происходит сейчас. В чем заключаются те изменения в законопроект, которые внесены перед вторым чтением в Государственной думе? К сожалению, москвичи все еще слышат очень мало конкретики.
— Начну с того, что в программу реновации может войти только тот дом, жители которого большинством голосов (не менее двух третей) поддержали включение в проект. На любой стадии до заключения первого договора на новое помещение общее собрание собственников может принять решение об исключении дома из программы.
Будут уточнены подходы к определению «равнозначность» — оно должно соответствовать следующим требованиям: жилая площадь не меньше, чем в старом жилье, а общая площадь больше. Район переселения должен соответствовать району проживания — раньше была оговорка, что район может быть тот же или соседний. Это не касается ТиНАО и Зеленограда — там расселение в пределах округа. Вместо равнозначного жилья собственник может получить равноценное возмещение в денежной или натуральной форме по рыночной стоимости на основании письменного заявления. Город поможет при переселении отдельным категориям граждан, которым затруднительно переехать самостоятельно.
Собственники помещений освобождаются от взносов на капитальный ремонт с момента включения дома в программу реновации.
Решается проблема ипотеки в отношении жилого помещения в сносимом доме. В частности, предлагается норма о замене предмета ипотеки (старой квартиры на новую) с сохранением иных условий и обязательств, ранее установленных заключенным договором.
Тем, кто захочет докупить площадь или дополнительную квартиру, будет оказано содействие через Фонд реновации. Собственники нежилых помещений получат компенсацию в порядке, предусмотренном законодательством.
— Москвичам предложат один вариант новой квартиры?
— Все зависит от разных условий для разных кварталов. Мы предполагаем, что вариативность предложений должна быть, но на старте делать это будет сложнее — просто потому, что на старте будет только один дом. Когда пойдет вторая и третья волна, появится больше свободных площадей — тогда появится и большая вариативность предложений. Но закрепить это законодательно невозможно, иначе это станет препятствием.
— Можно ли сказать, какие районы будут первыми?
— Нет, пока это невозможно. Сначала надо послушать людей, оценить состояние домов, сформировать программу, разработать документацию. Тогда уже начнется формирование стартов, волн. Пока об этом рано говорить.
— Некоторые жители пятиэтажек уже точно уверены, что переедут на определенную стартовую площадку. Заблуждаются они или нет?
— Это вполне оправданно. При подготовке к голосованию префекты оценили, где в округах есть свободные площадки для застройки. Мы выявили в разных районах Москвы 263 стартовые площадки. Именно их главы управ и депутаты называют на собраниях. Однако еще рано говорить, что конкретный дом переедет по конкретному адресу. Кроме того, нужно понимать, что есть стартовые площадки для конкретного квартала, есть для группы кварталов. Все зависит от частных случаев.
— В завершение неоднозначный вопрос. Есть люди, которые категорически не хотят переезжать, и у каждого свои причины: привязанность к району, свежий ремонт, пожилой возраст… Как планируется работать с такими людьми?
— Если таких людей слишком много, дом просто не войдет в программу. Если больше трети жителей сказали «нет», значит, в этом доме состоится только капитальный ремонт. Я напоминаю: надо проявлять свою гражданскую позицию, надо идти и голосовать. Если против — значит, против. Не надо считать, что за вас все уже решили. А если их будет меньшинство и они начнут активно проявлять неудовольствие уже по ходу реализации программы, мы будем решать проблемы по факту. Нельзя учесть мнение каждого, у всех свои мотивы. Однако в процессе реновации мы будем стараться индивидуально работать с каждым человеком, особенно с пожилыми людьми.
