Столица останется в законных границах.
Новые правила землепользования исключат двоякую трактовку градостроительных документов
До 1 июля в Москве будет утвержден документ, к принятию которого столица готовилась почти 13 лет. Речь идет о Правилах землепользования и застройки города, или, как для краткости называют их специалисты, ПЗЗ.
Документ уже прошел серию публичных слушаний. Разработчики получили более 100 тысяч обращений горожан, каждое из которых было рассмотрено. Конструктивные предложения внесены в законопроект. Можно смело сказать: Правила защитят столицу и ее жителей от самовольного строительства и хаотичной уплотнительной застройки, которыми Москва особенно грешила в «нулевые» годы.
Фото: mskagency
Сначала дадим точное определение — а что же такое Правила землепользования и застройки города? И чем они отличаются от генерального плана территории?
— В правилах землепользования и застройки в обязательном порядке отражаются все ограничения по использованию земельного участка, — говорит председатель комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Юлиана Княжевская. — Правила землепользования и застройки — очень важный документ для жителей столицы, потому что для большинства территорий сложившихся жилых районов предусмотрено сохранение существующей застройки. Но в то же время в Правилах землепользования и застройки предусмотрено и развитие территорий промышленно-производственного значения.
— Мы должны четко понимать, что генплан — это будущее, а ПЗЗ — это настоящее, — говорит председатель комиссии Общественной палаты города Москвы по градостроительной политике, архитектуре и строительству Петр Кудрявцев. — Можно сказать, что генплан — это то, куда мы хотим, чтобы пришел наш город через 10–20 лет. А ПЗЗ — это механизм, с помощью которого мы достигаем таких больших целей. ПЗЗ — это динамичный документ. 1 июля, когда он будет принят, начнется долгая и серьезная работа по его совершенствованию, по взаимоувязке с уже указанными дополнительными градостроительными документами, межеванию и так далее.
Тот и другой документы относятся непосредственно к градостроительству. В том и другом ключевым термином является «планирование». В том и другом значительную часть содержания составляют карты, схемы и чертежи. А основная разница — это, пожалуй, детализация. Генплан является научно обоснованным проектным документом, согласно которому осуществляется развитие и реконструкция города. ПЗЗ же конкретизируют, какие участки можно застраивать, какие нет, и что именно можно строить на территории: технопарк, детский сад, поликлинику и т.д.
Очевидно, что с принятием Правил ни у чиновников, ни у архитекторов, ни у инвесторов больше не будет возникать вопросов, можно возвести здание на конкретном земельном участке или же нельзя, или, если очень хочется, то все-таки можно… В отношении любого земельного участка в границах города ПЗЗ дают единственный ответ на этот вопрос.
Исключаются злоупотребления на любых уровнях власти — раз; упрощается и ускоряется решение вопросов разрешенного использования земельных участков — два; обеспечивается защита прав каждого москвича — три.
Новое строительство — только с одобрения москвичей
Территория Москвы поделена на множество земельных участков. У каждого — свои индивидуальные особенности и разрешенное использование. При грамотном планировании и использовании территории город развивается гармонично и комфортно для жизни, работы и отдыха. Ну а при неграмотном хорошего ждать не приходится: отступление от градостроительных принципов ведет к ухудшению качества жизни и, как следствие, недовольству жителей.
В целом Правила землепользования и застройки города состоят из общей и территориальных частей. В общей части описаны применяемые термины, порядок применения ПЗЗ и внесения в них изменений. В территориальной части, оформленной в виде карт, таблиц и текста, описаны виды разрешенного использования, параметры и ограничения застройки территориальных зон, на которые разделена вся территория города.
Вот из каких принципов исходили специалисты при подготовке Правил именно для Москвы.
ПЗЗ фиксируют, а главное — сохраняют существующую застройку. Столица в границах старой территории (без учета Новой Москвы) составляет 107 тыс. гектаров. Есть сложившиеся районы — Строгино, Чертаново, Алтуфьево и т.д. И эксперты прекрасно понимали, что градостроительная политика должна быть направлена именно на сохранение существующих, сложившихся жилых районов. Проще говоря, Правила дают москвичам уверенность в том, что у них под окнами не вырастет новый торговый центр, общежитие или дом без учета их мнения. Принятие решения о новом строительстве становится возможным только после проведения публичных слушаний, что обеспечивает защиту прав каждого жителя города. Застройщик не сможет изменить назначение земельного участка или параметры застройки.
Но и владельцам «старых» зданий не удастся расширить свои владения: Правила основываются на текущих границах участков и видах их использования. Так, магазин или рынок не сможет расширить площади за счет соседних проездов или скверов, так как участок, на котором он находится, имеет закрепленные границы и вид использования.
Снос самостроя позволил увидеть исторический фасад станции метро «Чистые пруды». Фото: mskagency
В противовес сомнительной застройке Правила гарантируют возведение необходимых объектов социальной инфраструктуры, что обеспечивает новое качество жизни людей. Особое внимание эксперты намерены уделить комплексному и устойчивому развитию запущенных и депрессивных территорий, где сконцентрировано промышленное производство.
Не оставили без внимания авторы законопроекта и москвичей, проживающих в частном секторе, в домах индивидуальной застройки — таких немало, например, в Куркине и Южном Бутове. Они тоже будут защищены новыми правилами. «Мы установили, что сохраняем территорию, создаем им развитие. Чтобы каждый частный владелец индивидуальной жилой застройки мог осуществить реконструкцию своего индивидуального жилого дома», — комментирует Юлиана Княжевская.
С принятием Правил столица дотянула до последнего
В 2004 году, со вступлением в силу Градостроительного кодекса, российское правительство предписало каждому субъекту Федерации утвердить Правила землепользования и застройки. Одни регионы приняли документ достаточно быстро, другие — спустя 5–6 лет, третьи — совсем недавно. В итоге к 2017 году рекомендацию правительства не выполнили 20% субъектов Российской Федерации, в том числе Москва.
Президент фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты Москвы Надежда Косарева вспоминает, что было очень много споров о том, нужны ли вообще ПЗЗ для такого сложного города, как Москва: «К счастью для меня как эксперта, Москва сегодня приняла решение о необходимости принятия ПЗЗ. На ранних стадиях можно будет понять, кто не согласен с изменениями, кто выступает за другое, может быть, где-то нужно более эффективное решение. Конечно, у всех будут разные интересы, конечно, нужно находить компромиссы, но в этом и состоит смысл взаимодействия города и граждан».
Юлиана Княжевская тоже недоумевает, почему столица столько лет жила без такого важного документа: «Мы считаем, что ПЗЗ уже давным-давно нужно было принять в Москве. Вся градостроительная деятельность осуществлялась по тем нормативно-правовым актам, которые были и при лужковской застройке, и при сегодняшней. Мы подошли к такому рубежу, когда законодательство предписало нам до 1 июля 2017‑го в обязательном порядке иметь эти правила землепользования и застройки».
Тянуть действительно было некуда. Не в обиду будет сказано жителям российской глубинки, но вопрос, можно ли строить продуктовый магазин, условно говоря, в селе Лаврентия Чукотского района, затрагивает лишь несколько сотен его жителей. А сооружение любого здания в столице отражается на десятках и сотнях тысяч москвичей. При этом жители Первопрестольной традиционно известны активной жизненной позицией и высокой вовлеченностью в общественные дела. Поэтому нет ничего удивительного, что москвичи проявили огромный интерес и к новым правилам.
В конце прошлого года Москомархитектура вывесила законопроект на своем сайте и получила 340 тысяч скачиваний жителями города — колоссальный интерес! После этого в ходе публичных слушаний, которые прошли в каждом из округов Москвы, ведомство получило 110 тысяч рекомендаций по изменению документа. На каждое из них специалисты подготовили рекомендации городской комиссии и рекомендовали их к учету в Правилах землепользования и застройки столицы.
В начале февраля 2017 года заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин объявил: правительство города утвердит Правила землепользования и застройки Москвы в течение ближайших месяцев.
«Нужно развивать просвещение в сфере градостроительства»
Немаловажный момент: после принятия ПЗЗ изменения в них можно будет внести только после обсуждения с москвичами. Эта процедура четко прописана и закреплена на федеральном уровне. Без проведения публичных слушаний, без учета мнения жителей любые поправки будут невозможны. Об этом стало известно 17 марта в ходе межкомиссионного совещания Общественной палаты Москвы с участием представителей Москомархитектуры, депутатов Мосгордумы и независимых экспертов.
— Главный итог обсуждения: данный документ нужен, и Общественная палата будет рекомендовать правительству Москвы его принять, — говорит председатель Общественной палаты Москвы Константин Ремчуков. — До этого мы жили без ПЗЗ, что приводило к большому количеству недоразумений и недоумений граждан, которые не понимали, почему возникает тот или иной градостроительный объект. Теперь же любой москвич будет иметь доступ к этому документу в Интернете, чтобы можно было немедленно посмотреть свой дом, район, улицу, увидеть, какой статус на данный момент у этой территории и планируется ли там какое-то изменение. На совещании мы обсуждали возможность записать образовательные ролики, чтобы каждый гражданин знал, как пользоваться этим документом.
— Нам нужно развивать просвещение в сфере градостроительства, — уверен Петр Кудрявцев. — Это может быть и оффлайн и онлайн, могут быть и небольшие еженедельные семинары, куда может прийти любой москвич. Возможно, это можно будет сделать прямо при Москомархитектуре, куда человек может прийти и получить, с одной стороны, ответ на вопрос, а с другой — некий ликбез, как правильно пользоваться ПЗЗ. В таком профессиональном виде ПЗЗ, как сейчас, как мне кажется, простому горожанину понять не так просто. Нужно создание некой 3D‑модели города. Я знаю, что работа ведется, и она будет закончена к концу этого года.
Сейчас Правил в открытом доступе нет — они будут вновь доступны для всех москвичей после принятия правительством Москвы. И это еще один шаг вперед, в сторону современного города. По сути, москвичи получают инструмент контроля над развитием территории города.
— Я, как москвич далеко не в первом поколении, как интересующийся, активный, сталкиваюсь без конца со взаимоотношениями власти и гражданина, власти и предпринимателя. Для меня очень отрадно, когда сама власть выходит с предложением установить правила, — говорит заместитель председателя Общественной палаты Москвы Михаил Куснирович. — Ведь если существуют правила, можно общаться по сути. И если у нас есть какие-то соображения и мы готовы отстаивать свою точку зрения, давайте в рамках этих правил ее будем отстаивать. Я снимаю шляпу и не понимаю, почему же так здорово не было раньше. Эта вещь открывает для нас большие возможности. Мы сразу становимся участниками процесса, в котором реально можно что-то изменить. Этот проект, который, надеюсь, с 1 июля станет законом, — благо для москвичей.